Mi lehet a legnagyobb 2 jogi buktató, ha végtörlesztésben vásárolna most ingatlant?

Kezdjük az alapoknál, mint mindig. Végtörlesztésben ingatlant vásárolni mit is jelent pontosan?

Az ingatlanhitelt felvevő adós eladja most az ingatlanát, mert a befolyó vételárból szeretné majd visszafizetni a felvett deviza hitelét, végtörlesztés formájában, rögzített árfolyamon. Igen ám, de a legtöbb esetben az lesz a probléma, hogy a a befolyó vételár kevesebb lesz majd, mint a tartozás még fennálló összege.

2 problémát kell megoldani a végtörlesztésben vásárolt ingatlanok esetében: 

Első probléma: Biztosítani kell, hogy az általam, mint vevő által fizetendő vételár mindenképpen a bankhoz folyjon be azt követően, hogy a különbözet is megfizetésre került, hiszen a teljes hiteltartozás visszafizetése nélkül sohasem kerülhet törlésre a banki jelzálogjog és egyéb jogok (pl. elővásárlási jog vagy vételi jog stb.) az ingatlan tulajdoni lapjáról.

Ez a probléma úgy oldható meg, hogy

1.) az eladó az ingatlan vételára és a még fennálló hitelösszeg különbözetét még azelőtt fizesse meg a bank részére egyéb forrásból (pl. családi, baráti kölcsön, egyéb kiváltó hitel), hogy a vevő a megvásárolt ingatlan vételárát befizetné a bank számlájára (arra a számlára, amelyen az eladónak kell törlesztenie a hitelt, vagy egy ehhez kapcsolódó technikai letéti vagy egyéb számlára, melyet a bank nyitna a végtörlesztéshez);

2.) a vevő pedig csakis ezt követően fizeti meg a vételárat az eladó helyett a bankhoz (általában tehát egy  technikai vagy letéti számlára), így tehát az ingatlan vételára lesz a teljes hiteltartozás utolsó befizetett részlete, mellyel a tartozás nullázódik a bank könyveiben.

Második probléma: Biztosítani kell, hogy a befizetést követően teljes biztonsággal törlésre kerüljön a bank valamennyi bejegyzett joga a tulajdoni lapról, tehát mint vevő csakis tehermentes ingatlant vásároljak meg. 

Ez a probléma úgy oldható meg, hogy:

1.) az eladó már a szerződésben nyilatkozik, hogy a banknak befizetett vevői törlesztés (vételár) olyan teljesítésnek tekintendő, mintha azt a vevő az eladó kezeihez fizette volna meg, így válik lehetségessé, hogy bár a vevő nem is az eladónak fizet közvetlenül, mégis a teljes vételárat megfizetettnek tekinthetik a szerződés alapján;

2.) a vevő pedig a szerződésben foglalt eladói nyilatkozat alapján közvetlenül váljon jogosulttá arra, hogy a banki törlő nyilatkozatot az eladó helyett és nevében átvegye a befizetést követő 1-2-3-4-5 napon belül. Ha fél attól, hogy a bank nem adja ki rövid időn belül a törlő nyilatkozatát, vagy újabb feltételt vagy technikai költséget találna ki, amit még teljesíteni kellene, akkor kérjen a banktól már előzetesen, a befizetés előtt egy banki ígérvényt, amelyben a bank leírja: ezen és ezen feltételek teljesítése esetén X napon belül kiadom a törlő nyilatkozatot. Ha a vevő kezében van egy ilyen nyilatkozat, ezzel már a bank számon kérhető nyilatkozatban vállalja, hogy kiadja a törlő nyilatkozatot, ha a felek minden összeget befizettek és minden szükséges iratot aláírtak.

Ha fenti 2 problémát szem előtt tartja végtörlesztés során eladó ingatlan megvásárlásakor, és emellé olyan ingatlan ügyekben jártas ügyvédet kér fel a szerződés megszerkesztésére, és a fenti feltételek hibátlan megfogalmazására,  aki nagy tapasztalattal rendelkezik banki jelzálog- és hitelügyletekkel összefüggő ingatlan adásvételek bonyolításában és hibátlan szerződések megszerkesztésében, máris sokat tesz azért, hogy pénzügyi és jogi buktatók nélkül, és jogi biztonságban jusson el vevői tulajdonjoga bejegyzéséig az ingatlan-nyilvántartásban.

Tulajdonjog Bejegyzési Garancia ingatlan adásvételi ügyekben? Nem hallott még ilyet? Akkor máris tájékozódjon, klikk ide!

Szerintem a legjobb szerződések talán el sem jutnak az ügyvédig...

Szerintem a legjobb szerződések nem jutnak el az ügyvédekig, mert aláírják őket, azok szuper jól működnek, és végül rendes, szerződésszerű teljesítés által meg is szűnnek csendesen.
 
Tapasztalataim szerint azonban igen  kevés olyan tehetséges szerződésíró van, aki meg tudja valósítani ezt az 5 fontos, gyakorlati tanácsot szerződésíráskor, amely szerintem nélkülözhetetlen feltétele annak, hogy jó szerződés szülessen bármilyen családi vagy céges ügyben:

1.) Érthetően össze kell tudni foglalni önmagunk számára, hogy miben is szeretnénk megállapodni valakivel;

2.) Ha összefoglaltuk, azt kellően összeszedetten, megfelelő logikai és tartalmi tagolással  le is kell tudni írni;  

3.) A leírt szerződést mindenre kiterjedő figyelemmel végig kell gondolni már az aláírás előtt, tehát a leírt határidők és kötelezettségek mögé azt is meg kell tudni fogalmazni, mi legyen, ha a határidő teljesítés nélkül eltelik, vagy a kötelezettséget nem teljesíti a másik szerződő fél;

4.) Mindezek mellé már az aláírás előtt arra is gondolni kell, hogy melyik bíróságon kellene inkább majd akkor pereskedni, ha mégsem sikerülne a szerződést betartani és így nem várt vitára kényszerülnek a szerződő partnerek;

5.) Arra már csak igen kevesen koncentrálnak egy új üzleti terv megálmodásakor, hogy a szerződést, amelyet megfontoltan kellene megkötni, adott esetben felmondani is inkább vita nélkül volna szerencsés, mert mi van akkor, ha éppen én magam akarok a szerződésből majd kiszállni, hiszen meggondoltam magamat valamilyen személyes vagy üzleti okból;

A rossz szerződés kárt okoz. Mindenkinek. Mert nem előrelátó, mert nem biztonságos és mert nem a felek valódi akaratát tükrözi.

És az adóhivatalnak sem fog tetszeni... 

(Ha ehhez hasonló, érthető írásokat szívesen olvasol egy tapasztalt ügyvéd tollából, a jobb oldali menüben már most iratkozz fel a blogom követésére. Szívesen írok Neked is, mert biztosan tudom: a következő cikkem is hasznos és időtálló lesz számodra is. Különösen, ha céget vezetsz, cégtulajdonos vagy, esetleg nagy értékű ingatlan felett rendelkezel!)

Tudtad, hogy a jó szerződést felmondani is könnyű? Klikk a cikkhez.