Hogyan ronthatod el ingatlan adásvételi ügyedet? Hogyan hiúsítsd meg tulajdonjogod (más jogod) át- vagy bejegyzését a földhivatali eljárásban?

Provokatívnak találtad cikkünk címét? Ez nem véletlen! Sok rossz szerződést és hibás tulajdoni lapot láttunk már. Ezért találjuk fontosnak, hogy tájékoztassuk Téged, kedves Olvasó arról, hogyan ronthatod el a legkönnyebben ingatlan szerződésedet (még akkor is, ha ügyvéddel jársz el). Így pedig segítünk majd abban is, hogy hogyan kerüld el a legnagyobb hibákat.

Miért fontos ez? Talán magad is tudsz már arról, hogy ingatlan ügyekben a földhivatali nyilvántartásban található tulajdoni lap tartalmazza az ingatlan, a tulajdonos(ok), és a bejegyzett jogok (kötelezettségek) részleteit, pontos adatait. Ebből az is következik: ha a tulajdoni lapon nem látszódik valamely - egyébként létező - fontos tény, adat, arról a leendő vevő vagy az eladó, esetleg egy jövőbeli jog leendő jogosultja vagy kötelezettje sem kell, hogy tudjon. Hiszen honnan is tudhatna bárki is egy szerződésben elfekvő jogról, ami nem látszódik a közhiteles nyilvántartásban? A szerződés ugyanis  elsődlegesen a felek üzleti titkát képezi. Ingatlan ügyekben azonban a földhivatalhoz is benyújtott okiratok nyilvánosan bejegyzett jogok és kötelezettségek alapjául szolgálnak (pl. haszonélvezeti jog, keretbiztosítéki jelzálogjog, elővásárlási jog, vételi jog, özvegyi jog, tulajdonjog stb.), így az azokból eredő, az ingatlant érintő legfontosabb részletek megismerhetővé válnak mindenki számára.

Vajon mikor ellenőrizted utoljára, hogy a családod vagy a céged nevén lévő ingatlan tulajdoni lapja helyesen tartalmazza-e az ingatlan adatait (alapterületét, bejegyzett minőségét (pl. társasházi öröklakás vagy zártkert stb.), a tulajdonos lakcímét vagy éppen a bejegyzett banki jelzálogjogot)? 

Egy tulajdoni lap most csak legfeljebb néhány ezer forintodba kerül. Ha viszont holnap el szeretnéd adni lakásodat, telkedet, irodádat, és a megbízott ügyvédnek azzal kell kezdenie a szerződéskötés előkészítését, hogy először a hibás nyilvántartási adatokat kell korrigáltatnia a földhivatalnál, mert a tulajdoni lap hibásan tartalmazza az ingatlan vagy a tulajdonosok adatait,  máris csúszik az ügylet, és Te majd csak később jutsz hozzá a tervezett vételárhoz, melyet a gyors adásvételi szerződéstől reméltél.

Talán nem is sejted, hány féle módon ronthatod el ingatlan adásvételi szerződésedet (akkor is, ha ügyvéddel jársz el), és ez milyen galibákat okozhat később? 

Vegyük ezért sorra azt az 5 legfontosabb hibát ingatlan (adásvételi és más) szerződéseknél, amelyek szerintünk még akár a tulajdonjog bejegyzését is meghiúsíthatják:

1./  Az ingatlanszerződésben hagyj elírt, rossz adatokat, aláírás előtt ne nézd át saját, személyes adataidat, így biztosan benne marad majd egy-két apró elütés, ami később bonyodalmakat okozhat a jogaid  bejegyzésekor vagy kötelezettséged törlésekor... (pl. hibás lakcímedre küldik majd a határozatod, amelyről így nem fogsz tudni...)

2./  Az ingatlan pontos címét, helyrajzi számát se ellenőrizd le a szerződés szövegében, és társasházi ingatlannál ne ellenőrizd az osztatlan közös tulajdoni hányadból a lakáshoz, irodához tartozó részt sem,  így biztosan mindent megteszel annak érdekében, hogy ne legyél jogi biztonságban ingatlan adásvételi ügyedben... (pl. a társasházi alapító okirattal nem egyező számú lakásról szól a szerződésed...)

3./  Ha eladó  vagy, már azt megelőzően add át a tulajdonjogot a vevőnek, mielőtt a vevő teljesen, hiánytalanul kifizette volna a vételárat. Így lehetőséget adsz a vevődnek arra, hogy a nevére kerüljön az ingatlanod, anélkül, hogy a teljes vételárat kifizette volna neked készpénzben vagy banki utalással... (ugye ezt nem is kell magyarázni...)

(Ha tetszik a blog, itt, a jobb oldalon írd be emailcímedet, 

és kövesd a blogot.  Nemsokára írunk arról is: Mire jó a perfeljegyzés, 

és hogyan kell azt okosan alkalmazni a tulajdoni lapon...)

4./  Még tulajdonjogod átadása előtt, és a vételár fizetés előtt is add birtokba a lakást, vagy az eladott házadat (lehetőleg aláírt birtokba adási jegyzőkönyv, leolvasott közműóraállások nélkül). Ezzel is segíted a vevődet abban, hogy a vételár teljes kifizetése nélkül, azaz vételártartozással, hátralékkal is hozzájusson az ingatlanhoz, sőt akár közmű rezsitartozást is felhalmozzon a beköltözés után. Ezzel elérheti minden tulajdonos azt is,  hogy csak keserves, hosszan tartó és drága jogi vitákkal, perekkel tehesse ki a saját ingatlanából a nemfizető személyt, céget, és helyette a keletkezett közműtartozásokat is befizethesse... (...hiszen a közmű cégek végső soron, előbb utóbb a tulajdonost perlik majd...)

5./  Bármilyen szerződést kötöttél, a szerződéskötés után, az iratoknak a földhivatalhoz történő ügyvédi benyújtását követően, körülbelül 60-90 nap elteltével se kérdezz rá az eljáró ügyvédnél arra, hogy vajon érkezett-e már bejegyző vagy törlő határozat a saját ügyedben. Azaz: rákerült-e a nevedre, vagy lekerült-e a nevedről a megvett vagy eladott ingatlan, a megszerezni kívánt jog vagy kötelezettség.  A legtöbb ügyvéd alapos, és azonnal szól, ha érkezett válaszirat a földhivataltól. De lehet, hogy szabadságon van, vagy késik az ügyintézéssel. Ha viszont te magad sem tartod fejben ügyedet, magad is elősegítheted azt, hogy akár el se jusson hozzád időben mindazon információ, ami a saját ügyedben számodra fontos lenne.... (pl: ha időben megkapnád a határozatot, és abban esetleg hiba van,  időben tudnál kijavítást is kérni...)

Ugye érzed a fenti állításokban rejlő valóságot? 

Ugye indokolt szerinted is ez a kis ügyvédi humor részünkről?

Ne vedd komolyan javaslatainkat, de gondolkozz el rajtuk. Mi így szeretnénk felhívni a figyelmedet arra:  a saját ügyedben Te legyél az első, aki mindent megteszel szerződéses jogaid biztonsága érdekében. Ha pedig úgy érzed, hogy nem vagy képes mindenre gondolni, de valóban érzed, hogy mennyi elkövethető hiba lehetséges még egy egyszerű ingatlan szerződés esetén is, akkor vegyél igényben gondos és hiteles ingatlanszakértői segítséget, segítő barátot vagy családtagot is az ügyedhez (Több szem többet lát !). Így biztosítod majd tulajdonjogod, esetleg szerződéssel alapított elővásárlási jogod hibátlan bejegyzését, vagy éppen a visszafizetett banki hiteledet biztosító banki jelzálogjog gyors törlését, vagy a megszűnt kezesi szerződésből eredő vételi jog, esetleg az időközben elhunyt haszonélvező jogának mielőbbi eltüntetését az ingatlanod tulajdoni lapjáról.

Akár havi rendszerességgel is szívesen olvasnál szerződésekkel és ingatlan ügyekkel összefüggő ügyvédi tippeket és ötleteket? Akkor nézd meg ezt a lehetőséget, klikk ide.

Mi lehet a legnagyobb 2 jogi buktató, ha végtörlesztésben vásárolna most ingatlant?

Kezdjük az alapoknál, mint mindig. Végtörlesztésben ingatlant vásárolni mit is jelent pontosan?

Az ingatlanhitelt felvevő adós eladja most az ingatlanát, mert a befolyó vételárból szeretné majd visszafizetni a felvett deviza hitelét, végtörlesztés formájában, rögzített árfolyamon. Igen ám, de a legtöbb esetben az lesz a probléma, hogy a a befolyó vételár kevesebb lesz majd, mint a tartozás még fennálló összege.

2 problémát kell megoldani a végtörlesztésben vásárolt ingatlanok esetében: 

Első probléma: Biztosítani kell, hogy az általam, mint vevő által fizetendő vételár mindenképpen a bankhoz folyjon be azt követően, hogy a különbözet is megfizetésre került, hiszen a teljes hiteltartozás visszafizetése nélkül sohasem kerülhet törlésre a banki jelzálogjog és egyéb jogok (pl. elővásárlási jog vagy vételi jog stb.) az ingatlan tulajdoni lapjáról.

Ez a probléma úgy oldható meg, hogy

1.) az eladó az ingatlan vételára és a még fennálló hitelösszeg különbözetét még azelőtt fizesse meg a bank részére egyéb forrásból (pl. családi, baráti kölcsön, egyéb kiváltó hitel), hogy a vevő a megvásárolt ingatlan vételárát befizetné a bank számlájára (arra a számlára, amelyen az eladónak kell törlesztenie a hitelt, vagy egy ehhez kapcsolódó technikai letéti vagy egyéb számlára, melyet a bank nyitna a végtörlesztéshez);

2.) a vevő pedig csakis ezt követően fizeti meg a vételárat az eladó helyett a bankhoz (általában tehát egy  technikai vagy letéti számlára), így tehát az ingatlan vételára lesz a teljes hiteltartozás utolsó befizetett részlete, mellyel a tartozás nullázódik a bank könyveiben.

Második probléma: Biztosítani kell, hogy a befizetést követően teljes biztonsággal törlésre kerüljön a bank valamennyi bejegyzett joga a tulajdoni lapról, tehát mint vevő csakis tehermentes ingatlant vásároljak meg. 

Ez a probléma úgy oldható meg, hogy:

1.) az eladó már a szerződésben nyilatkozik, hogy a banknak befizetett vevői törlesztés (vételár) olyan teljesítésnek tekintendő, mintha azt a vevő az eladó kezeihez fizette volna meg, így válik lehetségessé, hogy bár a vevő nem is az eladónak fizet közvetlenül, mégis a teljes vételárat megfizetettnek tekinthetik a szerződés alapján;

2.) a vevő pedig a szerződésben foglalt eladói nyilatkozat alapján közvetlenül váljon jogosulttá arra, hogy a banki törlő nyilatkozatot az eladó helyett és nevében átvegye a befizetést követő 1-2-3-4-5 napon belül. Ha fél attól, hogy a bank nem adja ki rövid időn belül a törlő nyilatkozatát, vagy újabb feltételt vagy technikai költséget találna ki, amit még teljesíteni kellene, akkor kérjen a banktól már előzetesen, a befizetés előtt egy banki ígérvényt, amelyben a bank leírja: ezen és ezen feltételek teljesítése esetén X napon belül kiadom a törlő nyilatkozatot. Ha a vevő kezében van egy ilyen nyilatkozat, ezzel már a bank számon kérhető nyilatkozatban vállalja, hogy kiadja a törlő nyilatkozatot, ha a felek minden összeget befizettek és minden szükséges iratot aláírtak.

Ha fenti 2 problémát szem előtt tartja végtörlesztés során eladó ingatlan megvásárlásakor, és emellé olyan ingatlan ügyekben jártas ügyvédet kér fel a szerződés megszerkesztésére, és a fenti feltételek hibátlan megfogalmazására,  aki nagy tapasztalattal rendelkezik banki jelzálog- és hitelügyletekkel összefüggő ingatlan adásvételek bonyolításában és hibátlan szerződések megszerkesztésében, máris sokat tesz azért, hogy pénzügyi és jogi buktatók nélkül, és jogi biztonságban jusson el vevői tulajdonjoga bejegyzéséig az ingatlan-nyilvántartásban.

Tulajdonjog Bejegyzési Garancia ingatlan adásvételi ügyekben? Nem hallott még ilyet? Akkor máris tájékozódjon, klikk ide!

Kölcsönadott de nem kapta vissza? Vajon mindent megtett a tartozás biztosításáért?

Amikor kölcsönadott valakinek, kedves Olvasónk, akkor reméljük hogy elgondolkodott ennek a 4 szempontnak a fontosságán még a kölcsönadás előtt, és csakis ezután nyúlt a pénze után, hogy kiadja a zsebéből. Ha pedig legutóbb nem így járt el, legközelebb inkább így csinálja: 

1.) Ismerem azt, aki kölcsön kér tőlem, és már van annyi tapasztalatom vele az életben, hogy rá merek bízni egy összeget egy időre. Bizalmam élő, van közöttünk tehát egy olyan erkölcsi kapocs, amely további biztonságot jelent majd a kölcsönszerződésünk mellé a teljesítéshez. Vadidegennek pedig csakis ismerős kezessel a háta mögött adjon kölcsön, különben pórul járhat.

2.) Nem csak a kölcsön nyújtásának részletes feltételeit beszélem meg az ismerőssel már jóval a szerződés aláírása előtt, hanem annak a koreográfiának a részleteit is, ha egy nem várt esetben valami mégis közbe jönne, és mégsem tudna a kölcsönt kérő személy (az adós) a megállapodott határidőre teljesíteni. Jobb ugyanis erről is előre beszélni - még ha nem túl kellemes is -, mint aztán szemlesütve találkozni, vagy elbújni a hívások elől...

3.)   Ha már minden részlet világosnak tűnik, és közeledik a kölcsönadás napja, feltétlenül írásba foglalt szerződésben kell az összes megállapodásunkat rögzíteni az adós és a kölcsönt nyújtó hitelező között. A kölcsönszerződésünk akkor jó, ha nemcsak a megfelelő kölcsön összeg, de pontosan leírt határidők is világosan és egyértelműen láthatók és érthetők annak szövegéből. Tehát feltételezhető, hogy az adósunk aláír majd velünk egy írásbeli szerződést a tartozásról. Ellenkező esetben máris vesse el a kölcsönadás ötletét is, és használja a pénzét a saját maga számára!

4.) A jó kölcsönszerződéshez megfelelő teljesítési biztosítékok kellenek, ezek biztonságos és érvényes kikötése viszont jogi szaktudást is igényel. Kezes? Ingatlan jelzálog? Zálogtárgy? Késedelmi kötbér? Vételi jog? Mind mind olyan jogi fogalmak, melyeknek a hétköznapi értelme eltérhet a jogszabályokban található részletes rendelkezésektől, ezért feltétlenül tájékozódni kell róluk. És nem mindegy az sem, hogy milyen lesz a zálogtárgy, vagy ki(k) lesz(nek) a kezes(ek). Ezek nem jogi kérdések, de mégis alapvetően befolyásolhatják majd az ügylet sikerét.

Még egy jó írásbeli szerződéssel a kezünkben is előfordulhatnak nem várt fejlemények az  ügyünkben, de óriási a saját szerepünk a tartozás csúszásában, a késedelem megelőzésében is. Azaz abban, hogy a tartozásunk ne merüljön a feledés homályába, hanem mindig, időben hívjuk fel az adósunk figyelmét a fizetési határidő közeledtére, sőt, a nem fizetés esetén akár mi kezdeményezzük a  kapcsolatfelvételt már néhány nap elteltével is, hiszen nem nekünk kell, hogy kellemetlen legyen a nemfizetés ténye. Érezze az Ön állandó figyelmét magán az, akinek kölcsön adott. Ha ez Önnek kellemetlen volna, akkor egyszerűen kérjen meg egy szakembert a felszólítások és emlékeztetők megküldésére. Ez napi rutinfeladat annak, aki ilyen ügyekben jár el nap mint nap.

Szerintünk a halogatás minden ügyben kárt okoz. Elsősorban nekünk. A tartozások ügyében pedig az idő nem old meg semmit! Soha ne várjon arra, hogy majd az adósa magától jelentkezni fog. Keresse, legyen a nyomában és udvariasan ám határozottan kövesse nap mint nap, így nagyobb valószínűséggel kapja majd vissza a jóhiszeműen kölcsönadott összeget, amelyből ismét elutazhat nyaralni, vagy vehet egy-két jó dolgot magának.

Tartozásbehajtás? Fizetési meghagyás? Végrehajtás? Itt máris kérhet segítséget...

A szerződés hibás felmondása kártérítési veszélyt rejthet...

Hogyan lépjünk ki egy szerződésből békében, vita nélkül? És mit tegyünk, ha egyoldalúan döntünk úgy, hogy itt a vége? 

A szerződés jövőre nézve történő megszüntetésének több olyan fontos és lehetséges módja van, amely a leggyakrabban fordul elő a hétköznapokban. 

A közös megegyezés és a felmondás a szerződések leggyakoribb megszüntetési módjai, de nem mindegy, hogy ezeket is hogyan valósítjuk meg. A közös megegyezés tényleg legyen közös, a felmondás pedig mindig legyen korrekt!

1.) Ha a szerződő partnerek közösen döntenek úgy, hogy befejezik az eddig együttműködésüket még azelőtt, hogy egyébként a szerződésük lejárt volna (mert például határozott időre kötötték meg), ebben az esetben kölcsönös akarattal - azaz közös megegyezéssel - szüntetik meg a szerződést.  Mindenképpen az a leghasznosabb megoldás, ha a közös megegyezést a felek írásba öntik (akkor is, ha esetleg jogszabály erre nem is kötelezné őket), tehát írnak arról néhány mondatot, hogy a szerződést mely naptól szüntetik meg, meddig számolnak el egymással, és a szerződés befejezését követően nincs egymással szemben semmilyen követelésük a jövőre nézve. Így zárják le korrektül addigi kapcsolataikat.

2.) Ha valamelyik fél egyedül dönt úgy, hogy kilépne a szerződésből, ebben az esetben meg kell fogalmaznia, hogy  a kilépésre valamilyen szerződésszegés miatt szánta-e el magát, vagy csak egyszerűen már nem áll érdekében a szerződésben való további együttműködés. Bármelyik döntést is hozza meg magában, egyoldalú felmondó nyilatkozatot (a hétköznapokban ezt felmondó levélnek is hívják) kell küldenie szerződő partnerének, hogy így értesítse őt a szerződésből való közelgő kilépésről. És mindig figyelemmel kell lenni arra is, hogy bizonyos típusú szerződésekre nem léteznek-e speciális jogszabályi előírások is arra nézve, hogy hány napos felmondási idővel lehet csak a szerződést felmondani, vagy mit kötelező beleírni a felmondó levélbe (pl. irodabérleti szerződés, lakásbérleti szerződés).

     Rendkívüli (azonnali) felmondás: Szerződésszegés miatti felmondás általában azonnal megtörténhet, tehát a felmondó levél kézhez vételét követő naptól vége lesz a szerződésnek. Mi kell ehhez? Bizonyítani a megtörtént szerződésszegést, és ténylegesen is eljuttatni a másik félhez a felmondó levelet. Ha bármelyik hiányzik, nem biztos, hogy jogszerűen sikerül majd a felmondás.

      Rendes felmondás: ha  a szerződésben lehetségesen kikötötték a felek előre, tehát már az aláíráskor, hogy például 10/15/30/45/60 stb. napos felmondási idővel bármikor ki lehet lépni a szerződésből, és ezt indokolás nélkül meg lehet tenni, ebben az esetben nem kell semmilyen szerződésszegésre vagy más körülményre hivatkozni a felmondó levélben, de azt mindenképpen át kell majd adni a másik (többi) szerződő partner részére. A felmondási idő azon napot követő napon indul majd, amikor a másik fél kézhez vette a felmondó levelet.

Soha ne mondjon fel egy szerződést meggondolatlanul, hanem mindig vegye számba a felmondás utáni lehetőségeit is (van-e például elszámolandó kaució kikötve a szerződésben, volt-e esetleg meghíusulási kötbér kikötés a jogtalan felmondás esetére stb.), és még a felmondó levél elküldése előtt olvassa át utoljára a szerződését is, amelyet felmondana...

A rosszul megtett felmondás kárt okozhat. Még saját magának is. Mert nem kiszámítható, mert nem alapos, mert olyan vitára is okot adhat a jövőben, amely egyébként csupán a felmondás megtörténte miatt egyáltalán nem kellene, hogy bekövetkezzen.

Tudta, hogy a lakás- és helyiség bérleti szerződések felmondása speciális? Erről itt tovább olvashat.

No és a szerződések felmondása tényleg egy örök téma, van erről egy másik cikkünk is, hasonló, közérthető stílusban. Íme, klikkeljen ide.