A birtokvédelem kifejezés értelme alapján joggal gondolhatnánk, hogy valami fajta védelmet jelent az ingatlan tulajdonos számára is, ám bizony vannak vitás helyzetek, amikor a jogait védő ingatlantulajdonosra fegyverként szegeződik egy birtokvédelmi eljárás.
Hogyan lehetséges, hogy a birtokvédelem a tulajdonosra nézve hátrányos?
A birtokvédelmi eljárás mindig elsődlegesen azt a személyt védi, aki az ingatlanban ténylegesen belül van, azaz annak birtokában van. Jogszerűen vagy anélkül? Ez itt még nem lehet kérdés. A birtokvédelmi vizsgálat egyetlen célja az ugyanis, hogy megállapítsák, hogy a tényleges birtokost a birtoklásában vajon zavarta-e valaki. Az nem, hogy miért...
A birtokvédelmi eljárásról azonban sokan nem tudják, hogy az eljárás kezdeti szakaszában (tehát a hatóság előtti és nem a bíróság előtt ügyszakban) csakis birtokkérdéseket jogosult vizsgálni a jegyző. A tulajdonjogi vitákba nem lehet belemerülni a vizsgálat során.
- bérleti szerződés azonnali felmondása pl. rongálás miatt, és a bérlő ellenáll...
- bérnemfizetés miatti felszólítás, felmondás, és a bérlő ellenáll...
- visszavont ingatlan ajándékból felszólítás a kiköltözésre, de nem történik meg...
- zárcsere kockázata, önhatalmú kilakoltatási kérdések...
- a felújítási munkálatok és azok elszámolása miatti viták, nincs kiköltözés, mehet a felszólítás... stb.stb.
Mit tehet az ingatlantulajdonos, ha nem akar hibát elkövetni ebben a küzdelemben?
A birtokvédelmi vitára mindig készülni kell. Ez a jognak egy olyan ingoványos területe, ahol még akkor is könnyen és gyorsan veszíthetsz, ha egyébként jogilag igazad van.
Ha neked jogod van tulajdonosként az ingatlanodba beköltözni, és a felmondásod is szerinted jogszerű volt, csak éppen azt a másik fél vitatja, akkor a jogcím vizsgálati kérdésekre csak a birtokvédelmi határozat fellebbezésének a bírósághoz történő beérkezését követően lesz mód.
(Megelőzésképpen pl. foglaltasd közjegyzői okiratba a szerződésedet. Ez kicsit költségesebb lesz, mint egy sima szerződés, de ha vita keletkezik a bentlakóval, ez egy gyorsan végrehajtható okirat, amivel adott esetben a kiürítést megoldhatod, ahelyett, hogy végeláthatatlan birtokvitába bonyolódnál.)
(Megelőzésképpen pl. foglaltasd közjegyzői okiratba a szerződésedet. Ez kicsit költségesebb lesz, mint egy sima szerződés, de ha vita keletkezik a bentlakóval, ez egy gyorsan végrehajtható okirat, amivel adott esetben a kiürítést megoldhatod, ahelyett, hogy végeláthatatlan birtokvitába bonyolódnál.)
TEHÁT: birtokvédelmi határozat ellen mindenképpen fellebbezést kell benyújtani, ha nem kaptál igazat! És el kell menni a bíróságra is érvényesíteni a tulajdonosi jogaidat.
Előfordulhat tehát, hogy hiába van szigorúan jogilag nézve igazad, a birtokvédelmi eljárásban ezt mégsem tudod gyorsan érvényesíteni. Ezért alkalmazzák a jogcím nélküli birtoklók előszeretettel a birtokvédelem intézményét (sokszor ügyvédi tanácsra is akár - hiszen ezeket a jogi nüanszokat szerintem elég nehéz egyedül kilogikázni...), mert így ez időhúzásra és költség okozásra időlegesen kiváló eszköz, és kihasználják, hogy ebben az eljárásban a jegyző nem jogosult a valódi jogcímek vizsgálatára. De ami késik, nem múlik, tartja a hasznos mondás.
A birtokvédelemről mit mond a jogszabály? Van-e külön törvény erre is?
Igen hogyne, külön kormányrendelet szól erről a jegyzői eljárásról. És bár a Polgári törvénykönyv szerint is a tulajdonost megilleti a birtoklás és a birtokvédelem joga is, mégis kialakulhat a vita, amelyre nézve ez a kormányrendelet ad lehetőséget a jegyző előtti eljárás indítására.
A birtokvédelmi eljárást követő bírósági pernek lesz majd végül a célja az, hogy megállapítsa azt: vajon a tulajdonos vagy a birtokvédelmet kérő birtokosnak van-e jogszerű indoka (jogalapja) arra, hogy az ingatlan birtokában legyen. Ahhoz, hogy megtudjuk, ki nyert, meg kell várni a jogerős ítéletet. A jegyző hatáskörébe tartozó birtokvédelmi eljárásról szóló jogszabály pedig mindaddig azt mondja szó szerint: "...A birtokvita eldöntéséhez szükséges tényállás megállapítása során a jegyző a bizonyítást kérelemre folytatja le..." Tehát a bizonyítást kérni kell és minden bizonyítékot csatolni, előadni szükséges.
A cél a Neked megfelelő jogerős ítélet, ugye? A bírósági pernyerést azzal tudod leginkább elősegíteni (már a birtokvédelmi jegyzői eljárásban is), hogy bár a jegyző nem lesz tekintettel a jogalapodat megalapozó irataidra, indokaidra, mégis ezeket már ebben az eljárásban csatold az ügy iratai közé, hiszen a körülményekhez tartoznak. (Persze a legjobb az volna, ha az ügyvédedet is bevonnád ebbe az eljárásba, sokat segíthet Neked!) A jegyzőnek is az ügy összes körülményére tekintettel kell majd meghoznia a döntését, még akkor is, ha nincs is joga a jogalap kérdésében dönteni, csak a tényleges birtokállapotot vizsgálhatja. A jegyző a határozatában sok mindenről rendelkezhet, ez is nagyban függhet minden előadásodtól. És légy türelemmel. Ha valami, akkor a birtokvédelem tényleg a taktikák és a stratégiák világa, pláne, ha nagy értékű ingatlan a tét. Keményen kell küzdened!
