Mi lehet a legnagyobb 2 jogi buktató, ha végtörlesztésben vásárolna most ingatlant?

Kezdjük az alapoknál, mint mindig. Végtörlesztésben ingatlant vásárolni mit is jelent pontosan?

Az ingatlanhitelt felvevő adós eladja most az ingatlanát, mert a befolyó vételárból szeretné majd visszafizetni a felvett deviza hitelét, végtörlesztés formájában, rögzített árfolyamon. Igen ám, de a legtöbb esetben az lesz a probléma, hogy a a befolyó vételár kevesebb lesz majd, mint a tartozás még fennálló összege.

2 problémát kell megoldani a végtörlesztésben vásárolt ingatlanok esetében: 

Első probléma: Biztosítani kell, hogy az általam, mint vevő által fizetendő vételár mindenképpen a bankhoz folyjon be azt követően, hogy a különbözet is megfizetésre került, hiszen a teljes hiteltartozás visszafizetése nélkül sohasem kerülhet törlésre a banki jelzálogjog és egyéb jogok (pl. elővásárlási jog vagy vételi jog stb.) az ingatlan tulajdoni lapjáról.

Ez a probléma úgy oldható meg, hogy

1.) az eladó az ingatlan vételára és a még fennálló hitelösszeg különbözetét még azelőtt fizesse meg a bank részére egyéb forrásból (pl. családi, baráti kölcsön, egyéb kiváltó hitel), hogy a vevő a megvásárolt ingatlan vételárát befizetné a bank számlájára (arra a számlára, amelyen az eladónak kell törlesztenie a hitelt, vagy egy ehhez kapcsolódó technikai letéti vagy egyéb számlára, melyet a bank nyitna a végtörlesztéshez);

2.) a vevő pedig csakis ezt követően fizeti meg a vételárat az eladó helyett a bankhoz (általában tehát egy  technikai vagy letéti számlára), így tehát az ingatlan vételára lesz a teljes hiteltartozás utolsó befizetett részlete, mellyel a tartozás nullázódik a bank könyveiben.

Második probléma: Biztosítani kell, hogy a befizetést követően teljes biztonsággal törlésre kerüljön a bank valamennyi bejegyzett joga a tulajdoni lapról, tehát mint vevő csakis tehermentes ingatlant vásároljak meg. 

Ez a probléma úgy oldható meg, hogy:

1.) az eladó már a szerződésben nyilatkozik, hogy a banknak befizetett vevői törlesztés (vételár) olyan teljesítésnek tekintendő, mintha azt a vevő az eladó kezeihez fizette volna meg, így válik lehetségessé, hogy bár a vevő nem is az eladónak fizet közvetlenül, mégis a teljes vételárat megfizetettnek tekinthetik a szerződés alapján;

2.) a vevő pedig a szerződésben foglalt eladói nyilatkozat alapján közvetlenül váljon jogosulttá arra, hogy a banki törlő nyilatkozatot az eladó helyett és nevében átvegye a befizetést követő 1-2-3-4-5 napon belül. Ha fél attól, hogy a bank nem adja ki rövid időn belül a törlő nyilatkozatát, vagy újabb feltételt vagy technikai költséget találna ki, amit még teljesíteni kellene, akkor kérjen a banktól már előzetesen, a befizetés előtt egy banki ígérvényt, amelyben a bank leírja: ezen és ezen feltételek teljesítése esetén X napon belül kiadom a törlő nyilatkozatot. Ha a vevő kezében van egy ilyen nyilatkozat, ezzel már a bank számon kérhető nyilatkozatban vállalja, hogy kiadja a törlő nyilatkozatot, ha a felek minden összeget befizettek és minden szükséges iratot aláírtak.

Ha fenti 2 problémát szem előtt tartja végtörlesztés során eladó ingatlan megvásárlásakor, és emellé olyan ingatlan ügyekben jártas ügyvédet kér fel a szerződés megszerkesztésére, és a fenti feltételek hibátlan megfogalmazására,  aki nagy tapasztalattal rendelkezik banki jelzálog- és hitelügyletekkel összefüggő ingatlan adásvételek bonyolításában és hibátlan szerződések megszerkesztésében, máris sokat tesz azért, hogy pénzügyi és jogi buktatók nélkül, és jogi biztonságban jusson el vevői tulajdonjoga bejegyzéséig az ingatlan-nyilvántartásban.

Tulajdonjog Bejegyzési Garancia ingatlan adásvételi ügyekben? Nem hallott még ilyet? Akkor máris tájékozódjon, klikk ide!

Kölcsönadott de nem kapta vissza? Vajon mindent megtett a tartozás biztosításáért?

Amikor kölcsönadott valakinek, kedves Olvasónk, akkor reméljük hogy elgondolkodott ennek a 4 szempontnak a fontosságán még a kölcsönadás előtt, és csakis ezután nyúlt a pénze után, hogy kiadja a zsebéből. Ha pedig legutóbb nem így járt el, legközelebb inkább így csinálja: 

1.) Ismerem azt, aki kölcsön kér tőlem, és már van annyi tapasztalatom vele az életben, hogy rá merek bízni egy összeget egy időre. Bizalmam élő, van közöttünk tehát egy olyan erkölcsi kapocs, amely további biztonságot jelent majd a kölcsönszerződésünk mellé a teljesítéshez. Vadidegennek pedig csakis ismerős kezessel a háta mögött adjon kölcsön, különben pórul járhat.

2.) Nem csak a kölcsön nyújtásának részletes feltételeit beszélem meg az ismerőssel már jóval a szerződés aláírása előtt, hanem annak a koreográfiának a részleteit is, ha egy nem várt esetben valami mégis közbe jönne, és mégsem tudna a kölcsönt kérő személy (az adós) a megállapodott határidőre teljesíteni. Jobb ugyanis erről is előre beszélni - még ha nem túl kellemes is -, mint aztán szemlesütve találkozni, vagy elbújni a hívások elől...

3.)   Ha már minden részlet világosnak tűnik, és közeledik a kölcsönadás napja, feltétlenül írásba foglalt szerződésben kell az összes megállapodásunkat rögzíteni az adós és a kölcsönt nyújtó hitelező között. A kölcsönszerződésünk akkor jó, ha nemcsak a megfelelő kölcsön összeg, de pontosan leírt határidők is világosan és egyértelműen láthatók és érthetők annak szövegéből. Tehát feltételezhető, hogy az adósunk aláír majd velünk egy írásbeli szerződést a tartozásról. Ellenkező esetben máris vesse el a kölcsönadás ötletét is, és használja a pénzét a saját maga számára!

4.) A jó kölcsönszerződéshez megfelelő teljesítési biztosítékok kellenek, ezek biztonságos és érvényes kikötése viszont jogi szaktudást is igényel. Kezes? Ingatlan jelzálog? Zálogtárgy? Késedelmi kötbér? Vételi jog? Mind mind olyan jogi fogalmak, melyeknek a hétköznapi értelme eltérhet a jogszabályokban található részletes rendelkezésektől, ezért feltétlenül tájékozódni kell róluk. És nem mindegy az sem, hogy milyen lesz a zálogtárgy, vagy ki(k) lesz(nek) a kezes(ek). Ezek nem jogi kérdések, de mégis alapvetően befolyásolhatják majd az ügylet sikerét.

Még egy jó írásbeli szerződéssel a kezünkben is előfordulhatnak nem várt fejlemények az  ügyünkben, de óriási a saját szerepünk a tartozás csúszásában, a késedelem megelőzésében is. Azaz abban, hogy a tartozásunk ne merüljön a feledés homályába, hanem mindig, időben hívjuk fel az adósunk figyelmét a fizetési határidő közeledtére, sőt, a nem fizetés esetén akár mi kezdeményezzük a  kapcsolatfelvételt már néhány nap elteltével is, hiszen nem nekünk kell, hogy kellemetlen legyen a nemfizetés ténye. Érezze az Ön állandó figyelmét magán az, akinek kölcsön adott. Ha ez Önnek kellemetlen volna, akkor egyszerűen kérjen meg egy szakembert a felszólítások és emlékeztetők megküldésére. Ez napi rutinfeladat annak, aki ilyen ügyekben jár el nap mint nap.

Szerintünk a halogatás minden ügyben kárt okoz. Elsősorban nekünk. A tartozások ügyében pedig az idő nem old meg semmit! Soha ne várjon arra, hogy majd az adósa magától jelentkezni fog. Keresse, legyen a nyomában és udvariasan ám határozottan kövesse nap mint nap, így nagyobb valószínűséggel kapja majd vissza a jóhiszeműen kölcsönadott összeget, amelyből ismét elutazhat nyaralni, vagy vehet egy-két jó dolgot magának.

Tartozásbehajtás? Fizetési meghagyás? Végrehajtás? Itt máris kérhet segítséget...

A szerződés hibás felmondása kártérítési veszélyt rejthet...

Hogyan lépjünk ki egy szerződésből békében, vita nélkül? És mit tegyünk, ha egyoldalúan döntünk úgy, hogy itt a vége? 

A szerződés jövőre nézve történő megszüntetésének több olyan fontos és lehetséges módja van, amely a leggyakrabban fordul elő a hétköznapokban. 

A közös megegyezés és a felmondás a szerződések leggyakoribb megszüntetési módjai, de nem mindegy, hogy ezeket is hogyan valósítjuk meg. A közös megegyezés tényleg legyen közös, a felmondás pedig mindig legyen korrekt!

1.) Ha a szerződő partnerek közösen döntenek úgy, hogy befejezik az eddig együttműködésüket még azelőtt, hogy egyébként a szerződésük lejárt volna (mert például határozott időre kötötték meg), ebben az esetben kölcsönös akarattal - azaz közös megegyezéssel - szüntetik meg a szerződést.  Mindenképpen az a leghasznosabb megoldás, ha a közös megegyezést a felek írásba öntik (akkor is, ha esetleg jogszabály erre nem is kötelezné őket), tehát írnak arról néhány mondatot, hogy a szerződést mely naptól szüntetik meg, meddig számolnak el egymással, és a szerződés befejezését követően nincs egymással szemben semmilyen követelésük a jövőre nézve. Így zárják le korrektül addigi kapcsolataikat.

2.) Ha valamelyik fél egyedül dönt úgy, hogy kilépne a szerződésből, ebben az esetben meg kell fogalmaznia, hogy  a kilépésre valamilyen szerződésszegés miatt szánta-e el magát, vagy csak egyszerűen már nem áll érdekében a szerződésben való további együttműködés. Bármelyik döntést is hozza meg magában, egyoldalú felmondó nyilatkozatot (a hétköznapokban ezt felmondó levélnek is hívják) kell küldenie szerződő partnerének, hogy így értesítse őt a szerződésből való közelgő kilépésről. És mindig figyelemmel kell lenni arra is, hogy bizonyos típusú szerződésekre nem léteznek-e speciális jogszabályi előírások is arra nézve, hogy hány napos felmondási idővel lehet csak a szerződést felmondani, vagy mit kötelező beleírni a felmondó levélbe (pl. irodabérleti szerződés, lakásbérleti szerződés).

     Rendkívüli (azonnali) felmondás: Szerződésszegés miatti felmondás általában azonnal megtörténhet, tehát a felmondó levél kézhez vételét követő naptól vége lesz a szerződésnek. Mi kell ehhez? Bizonyítani a megtörtént szerződésszegést, és ténylegesen is eljuttatni a másik félhez a felmondó levelet. Ha bármelyik hiányzik, nem biztos, hogy jogszerűen sikerül majd a felmondás.

      Rendes felmondás: ha  a szerződésben lehetségesen kikötötték a felek előre, tehát már az aláíráskor, hogy például 10/15/30/45/60 stb. napos felmondási idővel bármikor ki lehet lépni a szerződésből, és ezt indokolás nélkül meg lehet tenni, ebben az esetben nem kell semmilyen szerződésszegésre vagy más körülményre hivatkozni a felmondó levélben, de azt mindenképpen át kell majd adni a másik (többi) szerződő partner részére. A felmondási idő azon napot követő napon indul majd, amikor a másik fél kézhez vette a felmondó levelet.

Soha ne mondjon fel egy szerződést meggondolatlanul, hanem mindig vegye számba a felmondás utáni lehetőségeit is (van-e például elszámolandó kaució kikötve a szerződésben, volt-e esetleg meghíusulási kötbér kikötés a jogtalan felmondás esetére stb.), és még a felmondó levél elküldése előtt olvassa át utoljára a szerződését is, amelyet felmondana...

A rosszul megtett felmondás kárt okozhat. Még saját magának is. Mert nem kiszámítható, mert nem alapos, mert olyan vitára is okot adhat a jövőben, amely egyébként csupán a felmondás megtörténte miatt egyáltalán nem kellene, hogy bekövetkezzen.

Tudta, hogy a lakás- és helyiség bérleti szerződések felmondása speciális? Erről itt tovább olvashat.

No és a szerződések felmondása tényleg egy örök téma, van erről egy másik cikkünk is, hasonló, közérthető stílusban. Íme, klikkeljen ide. 

Szerintem a legjobb szerződések talán el sem jutnak az ügyvédig...

Szerintem a legjobb szerződések nem jutnak el az ügyvédekig, mert aláírják őket, azok szuper jól működnek, és végül rendes, szerződésszerű teljesítés által meg is szűnnek csendesen.
 
Tapasztalataim szerint azonban igen  kevés olyan tehetséges szerződésíró van, aki meg tudja valósítani ezt az 5 fontos, gyakorlati tanácsot szerződésíráskor, amely szerintem nélkülözhetetlen feltétele annak, hogy jó szerződés szülessen bármilyen családi vagy céges ügyben:

1.) Érthetően össze kell tudni foglalni önmagunk számára, hogy miben is szeretnénk megállapodni valakivel;

2.) Ha összefoglaltuk, azt kellően összeszedetten, megfelelő logikai és tartalmi tagolással  le is kell tudni írni;  

3.) A leírt szerződést mindenre kiterjedő figyelemmel végig kell gondolni már az aláírás előtt, tehát a leírt határidők és kötelezettségek mögé azt is meg kell tudni fogalmazni, mi legyen, ha a határidő teljesítés nélkül eltelik, vagy a kötelezettséget nem teljesíti a másik szerződő fél;

4.) Mindezek mellé már az aláírás előtt arra is gondolni kell, hogy melyik bíróságon kellene inkább majd akkor pereskedni, ha mégsem sikerülne a szerződést betartani és így nem várt vitára kényszerülnek a szerződő partnerek;

5.) Arra már csak igen kevesen koncentrálnak egy új üzleti terv megálmodásakor, hogy a szerződést, amelyet megfontoltan kellene megkötni, adott esetben felmondani is inkább vita nélkül volna szerencsés, mert mi van akkor, ha éppen én magam akarok a szerződésből majd kiszállni, hiszen meggondoltam magamat valamilyen személyes vagy üzleti okból;

A rossz szerződés kárt okoz. Mindenkinek. Mert nem előrelátó, mert nem biztonságos és mert nem a felek valódi akaratát tükrözi.

És az adóhivatalnak sem fog tetszeni... 

(Ha ehhez hasonló, érthető írásokat szívesen olvasol egy tapasztalt ügyvéd tollából, a jobb oldali menüben már most iratkozz fel a blogom követésére. Szívesen írok Neked is, mert biztosan tudom: a következő cikkem is hasznos és időtálló lesz számodra is. Különösen, ha céget vezetsz, cégtulajdonos vagy, esetleg nagy értékű ingatlan felett rendelkezel!)

Tudtad, hogy a jó szerződést felmondani is könnyű? Klikk a cikkhez.