Az ingatlanhitelt felvevő adós eladja most az ingatlanát, mert a befolyó vételárból szeretné majd visszafizetni a felvett deviza hitelét, végtörlesztés formájában, rögzített árfolyamon. Igen ám, de a legtöbb esetben az lesz a probléma, hogy a a befolyó vételár kevesebb lesz majd, mint a tartozás még fennálló összege.
2 problémát kell megoldani a végtörlesztésben vásárolt ingatlanok esetében:
Első probléma: Biztosítani kell, hogy az általam, mint vevő által fizetendő vételár mindenképpen a bankhoz folyjon be azt követően, hogy a különbözet is megfizetésre került, hiszen a teljes hiteltartozás visszafizetése nélkül sohasem kerülhet törlésre a banki jelzálogjog és egyéb jogok (pl. elővásárlási jog vagy vételi jog stb.) az ingatlan tulajdoni lapjáról.
Ez a probléma úgy oldható meg, hogy
1.) az eladó az ingatlan vételára és a még fennálló hitelösszeg különbözetét még azelőtt fizesse meg a bank részére egyéb forrásból (pl. családi, baráti kölcsön, egyéb kiváltó hitel), hogy a vevő a megvásárolt ingatlan vételárát befizetné a bank számlájára (arra a számlára, amelyen az eladónak kell törlesztenie a hitelt, vagy egy ehhez kapcsolódó technikai letéti vagy egyéb számlára, melyet a bank nyitna a végtörlesztéshez);
2.) a vevő pedig csakis ezt követően fizeti meg a vételárat az eladó helyett a bankhoz (általában tehát egy technikai vagy letéti számlára), így tehát az ingatlan vételára lesz a teljes hiteltartozás utolsó befizetett részlete, mellyel a tartozás nullázódik a bank könyveiben.
Második probléma: Biztosítani kell, hogy a befizetést követően teljes biztonsággal törlésre kerüljön a bank valamennyi bejegyzett joga a tulajdoni lapról, tehát mint vevő csakis tehermentes ingatlant vásároljak meg.
Ez a probléma úgy oldható meg, hogy:
1.) az eladó már a szerződésben nyilatkozik, hogy a banknak befizetett vevői törlesztés (vételár) olyan teljesítésnek tekintendő, mintha azt a vevő az eladó kezeihez fizette volna meg, így válik lehetségessé, hogy bár a vevő nem is az eladónak fizet közvetlenül, mégis a teljes vételárat megfizetettnek tekinthetik a szerződés alapján;
2.) a vevő pedig a szerződésben foglalt eladói nyilatkozat alapján közvetlenül váljon jogosulttá arra, hogy a banki törlő nyilatkozatot az eladó helyett és nevében átvegye a befizetést követő 1-2-3-4-5 napon belül. Ha fél attól, hogy a bank nem adja ki rövid időn belül a törlő nyilatkozatát, vagy újabb feltételt vagy technikai költséget találna ki, amit még teljesíteni kellene, akkor kérjen a banktól már előzetesen, a befizetés előtt egy banki ígérvényt, amelyben a bank leírja: ezen és ezen feltételek teljesítése esetén X napon belül kiadom a törlő nyilatkozatot. Ha a vevő kezében van egy ilyen nyilatkozat, ezzel már a bank számon kérhető nyilatkozatban vállalja, hogy kiadja a törlő nyilatkozatot, ha a felek minden összeget befizettek és minden szükséges iratot aláírtak.
Ha fenti 2 problémát szem előtt tartja végtörlesztés során eladó ingatlan megvásárlásakor, és emellé olyan ingatlan ügyekben jártas ügyvédet kér fel a szerződés megszerkesztésére, és a fenti feltételek hibátlan megfogalmazására, aki nagy tapasztalattal rendelkezik banki jelzálog- és hitelügyletekkel összefüggő ingatlan adásvételek bonyolításában és hibátlan szerződések megszerkesztésében, máris sokat tesz azért, hogy pénzügyi és jogi buktatók nélkül, és jogi biztonságban jusson el vevői tulajdonjoga bejegyzéséig az ingatlan-nyilvántartásban.
Tulajdonjog Bejegyzési Garancia ingatlan adásvételi ügyekben? Nem hallott még ilyet? Akkor máris tájékozódjon, klikk ide!
Nincsenek megjegyzések:
Megjegyzés küldése