Mi is az e-Jogi Navigátor(R)?


Mi is az az e-Jogi Navigátor(R)? A dr.Németh & dr.Haraszti Ügyvédi Iroda e-kiadványa. Mégpedig egy olyan havi összeállítás, amely: 1) Mindig közérthető jogi témájú magyarázatokat, 2) Mindig azonnal (már az olvasás másnapján is) hasznosítható ügyvédi tippeket, 3) Sőt, a szerződéskötés és a szerződésfelmondás világában szükséges hasznot hozó ügyvédi tanácsokat, 4) És még sok minden mást is tartalmazó havi értesítő, cégtulajdonosok és ingatlan tulajdonosok számára.
JÓL HANGZIK? ITT MÁRIS KÉRHETED, sőt, előtte azt is megnézheted, vajon miről szóltak a legutóbbi számok.

2012. március 7., szerda

A birtokvédelem az ingatlantulajdonos ellensége?

A birtokvédelem kifejezés értelme alapján joggal gondolhatnánk, hogy valami fajta védelmet jelent az ingatlan tulajdonos számára is, ám bizony vannak vitás helyzetek, amikor a jogait védő ingatlantulajdonosra fegyverként szegeződik egy birtokvédelmi eljárás.

Hogyan lehetséges, hogy a birtokvédelem a tulajdonosra nézve hátrányos? 

A birtokvédelmi eljárás mindig elsődlegesen azt a személyt védi, aki az ingatlanban ténylegesen belül van, azaz annak birtokában van. Jogszerűen vagy anélkül? Ez itt még nem lehet kérdés. A birtokvédelmi vizsgálat egyetlen célja az ugyanis, hogy megállapítsák, hogy a tényleges birtokost a birtoklásában vajon zavarta-e valaki. Az nem, hogy miért...

A birtokvédelmi eljárásról azonban sokan nem tudják, hogy az eljárás kezdeti szakaszában (tehát a hatóság előtti és nem a bíróság előtt ügyszakban) csakis birtokkérdéseket jogosult vizsgálni a jegyző. A tulajdonjogi vitákba nem lehet belemerülni a vizsgálat során.



Milyen viták során merülhet  fel a birtokvédelmi eljárás mint a tulajdonos elleni fegyver?

- bérleti szerződés azonnali felmondása pl. rongálás miatt, és a bérlő ellenáll...
- bérnemfizetés miatti felszólítás, felmondás, és a bérlő ellenáll...
- visszavont ingatlan ajándékból felszólítás a kiköltözésre, de nem történik meg...
- zárcsere kockázata, önhatalmú kilakoltatási kérdések...
- a felújítási munkálatok és azok elszámolása miatti viták, nincs kiköltözés, mehet a felszólítás... stb.stb.

Mit tehet az ingatlantulajdonos, ha nem akar hibát elkövetni ebben a küzdelemben?

A birtokvédelmi vitára mindig készülni kell. Ez a jognak egy olyan ingoványos területe, ahol még akkor is könnyen és gyorsan veszíthetsz, ha egyébként jogilag igazad van.

Ha neked jogod van tulajdonosként az ingatlanodba beköltözni, és a felmondásod is szerinted jogszerű volt, csak éppen azt a másik fél vitatja, akkor a jogcím vizsgálati kérdésekre csak a birtokvédelmi határozat fellebbezésének a bírósághoz történő beérkezését követően lesz mód.

(Megelőzésképpen pl. foglaltasd közjegyzői okiratba a szerződésedet. Ez kicsit költségesebb lesz, mint egy sima szerződés,  de ha vita keletkezik a bentlakóval, ez egy gyorsan végrehajtható okirat, amivel adott esetben a kiürítést megoldhatod, ahelyett, hogy végeláthatatlan birtokvitába bonyolódnál.)

TEHÁT:  birtokvédelmi határozat ellen mindenképpen fellebbezést kell benyújtani, ha nem kaptál igazat! És el kell menni a bíróságra is érvényesíteni a tulajdonosi jogaidat.
Előfordulhat tehát, hogy hiába van szigorúan jogilag nézve igazad, a birtokvédelmi eljárásban ezt mégsem tudod gyorsan érvényesíteni. Ezért alkalmazzák a jogcím nélküli birtoklók előszeretettel a birtokvédelem intézményét (sokszor ügyvédi tanácsra is akár - hiszen ezeket a jogi nüanszokat szerintem elég nehéz egyedül kilogikázni...), mert így ez időhúzásra és költség okozásra időlegesen kiváló eszköz, és kihasználják, hogy ebben az eljárásban a jegyző nem jogosult a valódi jogcímek vizsgálatára. De ami késik, nem múlik, tartja a hasznos mondás.

A birtokvédelemről mit mond a jogszabály? Van-e külön törvény erre is? 

Igen hogyne, külön kormányrendelet szól erről a jegyzői eljárásról. És bár a Polgári törvénykönyv szerint is a tulajdonost megilleti a birtoklás és a birtokvédelem joga is, mégis kialakulhat a vita, amelyre nézve ez a kormányrendelet ad lehetőséget a jegyző előtti eljárás indítására. 

A birtokvédelmi eljárást követő bírósági pernek lesz majd végül a célja az, hogy megállapítsa azt: vajon a tulajdonos vagy a birtokvédelmet kérő birtokosnak van-e jogszerű indoka (jogalapja) arra, hogy az ingatlan birtokában legyen. Ahhoz, hogy megtudjuk, ki nyert, meg kell várni a jogerős ítéletet. A jegyző hatáskörébe tartozó birtokvédelmi eljárásról szóló jogszabály pedig mindaddig azt  mondja szó szerint:  "...A birtokvita eldöntéséhez szükséges tényállás megállapítása során a jegyző a bizonyítást kérelemre folytatja le..." Tehát a bizonyítást kérni kell és minden bizonyítékot csatolni, előadni szükséges.


Van-e végső megoldás? 

A cél a Neked megfelelő jogerős ítélet, ugye? A bírósági pernyerést azzal tudod leginkább elősegíteni (már a birtokvédelmi jegyzői eljárásban is), hogy bár a jegyző nem lesz tekintettel a jogalapodat megalapozó irataidra, indokaidra, mégis ezeket már ebben az eljárásban csatold az ügy iratai közé, hiszen a körülményekhez tartoznak. (Persze a legjobb az volna, ha az ügyvédedet is bevonnád ebbe az eljárásba, sokat segíthet Neked!) A jegyzőnek is az ügy összes körülményére tekintettel kell majd meghoznia a döntését, még akkor is, ha nincs is joga a jogalap kérdésében dönteni, csak a tényleges birtokállapotot vizsgálhatja. A jegyző a határozatában sok mindenről rendelkezhet, ez is nagyban függhet minden előadásodtól. És légy türelemmel. Ha valami, akkor a birtokvédelem tényleg a taktikák és a stratégiák világa, pláne, ha nagy értékű ingatlan a tét. Keményen kell küzdened!

Nincsenek megjegyzések:

Megjegyzés küldése