Kedves Blog Olvasóm!

Szeretnék még személyesebben is bemutatkozni Neked is, és ezúton megköszönni, hogy eddig is olvastad, most is olvasod, követed jogi témájú írásaimat és igyekszel azt hasznosítani céged és családod életében is.

Köszönöm!

Örömmel tájékoztatlak, hogy az idő múlásával  blogom nem öregedett, hanem remélem kellően dinamikussá vált és megújult, megfiatalodott.

Gyere velem tehát a megújult ügyvédi blogba, a Közérthető Jogi Blogba, és olvasd el személyes bemutatkozásomat, amelyből nemcsak azt tudod majd meg, miért született meg a blogom, és nemcsak láthatod a legfrissebb fényképet rólam is, hanem elárulom neked személyes ügyvédi hitvallásomat is, amely így kezdődik: 

“Célom: hogy segítségemmel a jog ne csak egy szakzsargontól hemzsegő távoli és idegen szakmai világ legyen…"

Nos, ha máris kíváncsi vagy a befejezésre, és szívesn tallóznál még frissebb cikkeim között is,
 gyere és olvasd el itt a személyes bemutatkozásomat és keresd meg a 2012. április-május havi  friss írásaimat is. 

Megnyugtató megoldásokat és biztonságos jogi hétköznapokat kívánok Neked. A viszont látásra a megújult jogi blogomban: ITT várlak. 

A birtokvédelem az ingatlantulajdonos ellensége?

A birtokvédelem kifejezés értelme alapján joggal gondolhatnánk, hogy valami fajta védelmet jelent az ingatlan tulajdonos számára is, ám bizony vannak vitás helyzetek, amikor a jogait védő ingatlantulajdonosra fegyverként szegeződik egy birtokvédelmi eljárás.

Hogyan lehetséges, hogy a birtokvédelem a tulajdonosra nézve hátrányos? 

A birtokvédelmi eljárás mindig elsődlegesen azt a személyt védi, aki az ingatlanban ténylegesen belül van, azaz annak birtokában van. Jogszerűen vagy anélkül? Ez itt még nem lehet kérdés. A birtokvédelmi vizsgálat egyetlen célja az ugyanis, hogy megállapítsák, hogy a tényleges birtokost a birtoklásában vajon zavarta-e valaki. Az nem, hogy miért...

A birtokvédelmi eljárásról azonban sokan nem tudják, hogy az eljárás kezdeti szakaszában (tehát a hatóság előtti és nem a bíróság előtt ügyszakban) csakis birtokkérdéseket jogosult vizsgálni a jegyző. A tulajdonjogi vitákba nem lehet belemerülni a vizsgálat során.

Milyen viták során merülhet  fel a birtokvédelmi eljárás mint a tulajdonos elleni fegyver?

- bérleti szerződés azonnali felmondása pl. rongálás miatt, és a bérlő ellenáll...
- bérnemfizetés miatti felszólítás, felmondás, és a bérlő ellenáll...
- visszavont ingatlan ajándékból felszólítás a kiköltözésre, de nem történik meg...
- zárcsere kockázata, önhatalmú kilakoltatási kérdések...
- a felújítási munkálatok és azok elszámolása miatti viták, nincs kiköltözés, mehet a felszólítás... stb.stb.

Mit tehet az ingatlantulajdonos, ha nem akar hibát elkövetni ebben a küzdelemben?

A birtokvédelmi vitára mindig készülni kell. Ez a jognak egy olyan ingoványos területe, ahol még akkor is könnyen és gyorsan veszíthetsz, ha egyébként jogilag igazad van.

Ha neked jogod van tulajdonosként az ingatlanodba beköltözni, és a felmondásod is szerinted jogszerű volt, csak éppen azt a másik fél vitatja, akkor a jogcím vizsgálati kérdésekre csak a birtokvédelmi határozat fellebbezésének a bírósághoz történő beérkezését követően lesz mód.

(Megelőzésképpen pl. foglaltasd közjegyzői okiratba a szerződésedet. Ez kicsit költségesebb lesz, mint egy sima szerződés,  de ha vita keletkezik a bentlakóval, ez egy gyorsan végrehajtható okirat, amivel adott esetben a kiürítést megoldhatod, ahelyett, hogy végeláthatatlan birtokvitába bonyolódnál.)

TEHÁT:  birtokvédelmi határozat ellen mindenképpen fellebbezést kell benyújtani, ha nem kaptál igazat! És el kell menni a bíróságra is érvényesíteni a tulajdonosi jogaidat.

Előfordulhat tehát, hogy hiába van szigorúan jogilag nézve igazad, a birtokvédelmi eljárásban ezt mégsem tudod gyorsan érvényesíteni. Ezért alkalmazzák a jogcím nélküli birtoklók előszeretettel a birtokvédelem intézményét (sokszor ügyvédi tanácsra is akár - hiszen ezeket a jogi nüanszokat szerintem elég nehéz egyedül kilogikázni...), mert így ez időhúzásra és költség okozásra időlegesen kiváló eszköz, és kihasználják, hogy ebben az eljárásban a jegyző nem jogosult a valódi jogcímek vizsgálatára. De ami késik, nem múlik, tartja a hasznos mondás.

A birtokvédelemről mit mond a jogszabály? Van-e külön törvény erre is? 

Igen hogyne, külön kormányrendelet szól erről a jegyzői eljárásról. És bár a Polgári törvénykönyv szerint is a tulajdonost megilleti a birtoklás és a birtokvédelem joga is, mégis kialakulhat a vita, amelyre nézve ez a kormányrendelet ad lehetőséget a jegyző előtti eljárás indítására. 

A birtokvédelmi eljárást követő bírósági pernek lesz majd végül a célja az, hogy megállapítsa azt: vajon a tulajdonos vagy a birtokvédelmet kérő birtokosnak van-e jogszerű indoka (jogalapja) arra, hogy az ingatlan birtokában legyen. Ahhoz, hogy megtudjuk, ki nyert, meg kell várni a jogerős ítéletet. A jegyző hatáskörébe tartozó birtokvédelmi eljárásról szóló jogszabály pedig mindaddig azt  mondja szó szerint:  "...A birtokvita eldöntéséhez szükséges tényállás megállapítása során a jegyző a bizonyítást kérelemre folytatja le..." Tehát a bizonyítást kérni kell és minden bizonyítékot csatolni, előadni szükséges.

Van-e végső megoldás? 

A cél a Neked megfelelő jogerős ítélet, ugye? A bírósági pernyerést azzal tudod leginkább elősegíteni (már a birtokvédelmi jegyzői eljárásban is), hogy bár a jegyző nem lesz tekintettel a jogalapodat megalapozó irataidra, indokaidra, mégis ezeket már ebben az eljárásban csatold az ügy iratai közé, hiszen a körülményekhez tartoznak. (Persze a legjobb az volna, ha az ügyvédedet is bevonnád ebbe az eljárásba, sokat segíthet Neked!) A jegyzőnek is az ügy összes körülményére tekintettel kell majd meghoznia a döntését, még akkor is, ha nincs is joga a jogalap kérdésében dönteni, csak a tényleges birtokállapotot vizsgálhatja. A jegyző a határozatában sok mindenről rendelkezhet, ez is nagyban függhet minden előadásodtól. És légy türelemmel. Ha valami, akkor a birtokvédelem tényleg a taktikák és a stratégiák világa, pláne, ha nagy értékű ingatlan a tét. Keményen kell küzdened!

Addig pedig olvasd el: Hogyan pereskedj hatékonyan, ha belekényszerülsz. Hasznos ügyvédi tanácsainkat itt máris olvashatod.

Biztonságos-e - és egyáltalán: mire jó - az ügyvédi letét?

A minap olvastam egy hírportálon arról, hogy egy győri kollégám hány millió forintot tüntetett el az általa ügyvédi letétben kezelt összegekből. Szegény - mint mondta - nagy nyomás alatt volt, ezért kényszerült hozzányúlni a mások pénzéhez.

Tehát: nem biztonságos az ügyvédi letét!?

Megnyugtatlak Kedves Olvasóm, ez a kolléga már nem az ügyvédi kamara tagja és a büntetőbíróság előtt várja az ítéletét. És a nyilvános ítélethirdetés biztosan elrettentő lesz minden ügyvéd kolléga részére, hogy nehogy felhasználja a mások részére őrzött összegeket saját egyéni céljai támogatására.  Az említett eset - szerencsére - kivételes, és elmondható: az ügyvédek 99%-a biztonsággal kezeli ügyfelei pénzét, nagy értékű vagyontárgyait abból a célból, hogy a letéti szerződésben foglalt feltételek megvalósuljanak.

Az ügyvédi letétkezelést nemcsak az ügyvédi törvény, hanem az ügyvédi kamarai etikai szabályzatok is védik, és a magyar Polgári Törvénykönyv is tartalmaz rendelkezéseket a letéttel kapcsolatos jogokról és kötelezettségekről.

Mire jó és mikor alkalmazható hát az ügyvédi letéti őrzési konstrukció egy-egy ügyben?

Vannak olyan helyzetek, amikor a szerződő partnerek között még nem 100%-os a bizalom, de azért szeretnék, hogy a gazdasági ügylet létrejöjjön, lehetőleg a legnagyobb jogi biztonsággal. Ilyenkor maguk közé beékelnek egy ügyvédet. Akinek az lesz a szerepe, hogy az ügyvédi letéti szerződésben leírt részletes feltételek megvalósulása esetén az abban foglalt koreográfia szerint fizesse ki /adja ki a szerződésben megnevezett félnek (ő a jogosult) a letétbe tett pénzösszeget vagy tárgyat. Ebben a szituációban az ügyvéd az ún. letéteményes, az, aki a letétet adja a letevő, aki kapja őt pedig jogosultnak, vagy kedvezményezettnek hívjuk.

Van-e az ügyvédi letétkezelésnek díja, költsége?

Igen, van, de ez ügyenként eltérő lehet. A letétkezelő ügyvéd díjszabása mondja meg, milyen költséggel kezeli majd a letétet. Ezt a feleknek be kell kalkulálniuk a letéti konstrukció finanszírozásába. (Pl. olyan megállapodás is lehetséges, hogy az ügyvéd nem kér letétkezelési díjat, viszont a letét kamatait ő használhatja fel. Minden megállapodás a kezelt összeg nagyságától, hozadékától függ....)

Azonban általánosságban azt mondhatom: az ügyvédi letét kezelése mindig sokkal de sokkal kevesebbe kerül majd, mint amennyi előnyt nyújt a letétet alkalmazó partnerek számára. 

Itt, most nézz jobbra, és ha tetszik ez az írásom, mielőtt tovább olvasod, máris írd be e-mailcímedet a bejelentkezéshez (blogkövetéshez, e-maillel a jobb oldali menüsorban), így a következő hasznos írásomat és az azonnal ügyvédi tippjeimet is azonnal megkapod, amint közzé tettem. Tedd magad nyilvánossá, én is hadd tudjam meg, hogy Te is itt vagy velem.  Köszönöm.

Kérjünk mindig letéti igazolást!

És sose feledjük el: amikor a letét az ügyvédhez megérkezik, arról azonnal kérjük el a letéti igazolást, amely ne csak azt tartalmazza, hogy mekkora összeg vagy milyen vagyoni érték került letevésre, hanem azt is, hogy annak kiadása mikor, kinek és milyen feltételek beállta esetén fog majd megtörténni. Ha az ügyvédi letéti igazolás ennél szűkszavúbb, nyugodtan kérjük annak kibővítését, hiszen mindenkinek érdeke, hogy minél egyértelműbb és minél jobban tervezhető ügyletek valósuljanak meg. Ezt az igényünket már előre jelezzük a letéti konstrukció kialakításánál (még a szerződés aláírása előtt), így nem meglepetésként, hanem jogos elvárásként merül majd fel részünkről ez a plusz feltétel.

És vajon mi az a legfontosabb 2 szempont, amely nélkül szinte sohasem képzelhető el sikeres ügyvédi letéti konstrukció?

1.) Csak általunk ismert ügyvédnél helyezzünk el letétet, lehetőleg olyannál, akivel már többször is volt pozitív tapasztalatunk ügyeink intézésekor (netán már letétkezelésben is megszolgálta bizalmunkat.).

2.) Ha erre nincs módunk, mert a másik fél ragaszkodik saját jogi képviselőjéhez, akit mi még nem ismerünk, akkor bízzunk meg a kollégában, de akkor is kössünk alapos ügyvédi letéti szerződést, és azt mutassuk meg saját jogászunknak is. Így biztosan olyan megállapodás születik, amely nemcsak a felek teljeskörű akaratát tükrözi majd, hanem a "Több szem többet lát" hasznos elvének alkalmazásával majdnem minden hibalehetőség kiszűrésre kerülhet az aláírás előtt.

Melyek a leggyakoribb ügyek, melyekben letétkezelésre kerülhet sor? 

Irodám tapasztalatai alapján az alábbi ügyekben fordult elő a leggyakrabban ügyvédi letét alkalmazása:

- nagy értékű ingatlanügyek (különösen olyan szerződések esetében, amelyekben valamely később megvalósuló feltételtől függött a vételár bizonyos részének kifizetése);

- kereskedelmi szerződések (kifejezetten a hosszabb távú ügyletekben merülhet fel letétkezelő ügyvéd bevonása a partnerek elszámolásaiban);

- engedményezési ügyekben (ahol a partnerek elszámolásaihoz vettek igénybe közreműködő ügyvédet, aki csak a közös elszámolások után fizethette ki a jogosultat);

- nagy értékű projektekben (ahol a hosszú távú bevételszerzés és a kiadások közös finanszírozás igényelte az ügyvédi letéti elszámolásokat és a letéti számlára történő befizetéseket).

Ha pedig nemcsak a biztonságos letétkezelésre, de a család vagy a cég számára a legbiztonságosabb jogi megoldásokra is igényt tartasz, Kedves Olvasóm, nálunk is megtalálható ez a biztonság, ez a nyugalom.